多項(xiàng)優(yōu)惠開花四季度或是“暖冬” 樓市“回暖銀十”并未出現(xiàn)

在樓市中,房價(jià)是決定購房者是否入市的主要因素。在剛剛過去的十月，期盼中的“回暖銀十”并未如期而至。在市場(chǎng)行情不景氣、年底回款任務(wù)重的雙重壓力之下，開發(fā)商忍痛讓渡利潤空間。除了員工內(nèi)部價(jià)、買房送車位等促銷手段，鄭州多個(gè)樓盤爆出特價(jià)，有的甚至低于每平方米6000元。

近日,記者對(duì)鄭州市各區(qū)域正在銷售的多個(gè)樓盤進(jìn)行了調(diào)查。

數(shù)據(jù)

入市新盤數(shù)量減少，地市“看房團(tuán)”拉動(dòng)一定銷售額

據(jù)克而瑞鄭州機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，對(duì)比8月份35個(gè)項(xiàng)目開盤，9月開盤項(xiàng)目大幅減少，僅僅只有12個(gè)，環(huán)比下降了65.7%，10月份開盤15個(gè)項(xiàng)目。

從區(qū)域分布來看，這兩個(gè)月開盤的項(xiàng)目大部分集中在主城區(qū)內(nèi)，其中金水區(qū)5個(gè)，高新區(qū)5個(gè)，惠濟(jì)區(qū)3個(gè)，鄭東新區(qū)2個(gè)，二七區(qū)2個(gè)，中原區(qū)1個(gè)，管城區(qū)6個(gè)，中牟縣2個(gè)，港區(qū)1個(gè)，其中新房供應(yīng)套數(shù)主城區(qū)占到了80%以上。

與此同時(shí),記者了解到,為了保證開盤的去化率，鄭州許多項(xiàng)目開始拉攏省內(nèi)其他地市的購房者，這一群人又被大眾稱為“地市購房團(tuán)”，如今年5月份，建業(yè)就啟動(dòng)了“百萬客戶游鄭州”活動(dòng)，回饋業(yè)主，并展示新的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目;正商集團(tuán)也邀請(qǐng)眾多地市業(yè)主，組成看房團(tuán)，對(duì)正商生態(tài)城、智慧城、十里香山三個(gè)重點(diǎn)品質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行參觀。

對(duì)于地市看房團(tuán)的到來，有地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一方面是企業(yè)向地市客戶展示自身優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品品質(zhì)的窗口，另一方面可以帶動(dòng)營銷中心人氣，增加成交幾率。

位于中州大道的融創(chuàng)城10月開盤，去化率達(dá)到100%，位于管南的正商生態(tài)城去化率在90%以上，除此之外，也存在少量樓盤去化率較低的情況，比如金科博翠書院小鎮(zhèn)、美盛教育港灣、普羅理想國均在50%左右。

今年9月以來，房企供應(yīng)節(jié)奏普遍放緩，為了穩(wěn)定銷售，房企之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，不僅引入分銷，甚至開始變相降價(jià)賣房，“員工優(yōu)惠”、“特價(jià)房”、“總裁簽約價(jià)”等營銷手段頻出不窮，一是出于年度業(yè)績指標(biāo)的考慮，二是擔(dān)心市場(chǎng)繼續(xù)轉(zhuǎn)冷后，兩極分化加速，行業(yè)洗牌加快，回款壓力甚至生存壓力飛速增加。

市場(chǎng)

各大樓盤優(yōu)惠越來越多、花樣層出不窮

與此同時(shí),不少購房者發(fā)現(xiàn),目前鄭州區(qū)域內(nèi)各大售樓處的優(yōu)惠也越來越多了。

市民劉先生告訴記者,最近他就常常接到一些樓盤的銷售電話，“就上周，我就接到了大概6個(gè)!其中一個(gè)說是惠濟(jì)區(qū)的美景麟起城，前年賣17000元/㎡，現(xiàn)在賣14000元/㎡!還有一個(gè)說是南三環(huán)的鑫苑名城，原先價(jià)格13000元/㎡左右，現(xiàn)在新推出的特價(jià)房只要9000元/㎡，因?yàn)槲覜]有購房需求,所以也沒有細(xì)問,但感覺跟我去年上半年買房時(shí)的情形完全不一樣了。”

從今年3月開始，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)陸續(xù)出現(xiàn)了以員工內(nèi)部購房名額、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)、送家電、送物業(yè)費(fèi)、中介傭金返還購房者等變相降價(jià)手段。地處二七新區(qū)的昌建君悅府，從4月份開始就以“員工內(nèi)購價(jià)”為由優(yōu)惠。

如此層出不窮的優(yōu)惠形式，是否意味著鄭州房價(jià)開始下降?

“其實(shí)現(xiàn)在增加優(yōu)惠力度，已經(jīng)意味著降價(jià)了。”經(jīng)開區(qū)某項(xiàng)目的銷售人員說，但公司曾特意對(duì)銷售人員強(qiáng)調(diào)，在營銷過程中嚴(yán)禁提“降價(jià)”兩個(gè)字。“因?yàn)轫?xiàng)目降價(jià)既不利于后期項(xiàng)目營銷，又要擔(dān)心前期業(yè)主鬧事，在開發(fā)商眼里，降價(jià)兩個(gè)字非常敏感。”

這樣的“變相”降價(jià)，許多購房者卻并不認(rèn)可。

市民王女士告訴記者,最近準(zhǔn)備給兒子買套婚房，相中了惠濟(jì)區(qū)正商家河家的房子。“原本聽置業(yè)顧問在電話里講，這個(gè)項(xiàng)目一期首開賣到14500左右，說二期剛開盤，品質(zhì)比一期還好，才賣到12000，覺得挺便宜的，等到了售樓處一看才知道，二期12000的價(jià)格是毛坯，一期14500是精裝，你說說毛坯的價(jià)格再加上精裝修，算下來也要15000元/平方米以上，所以，我覺得根本沒有優(yōu)惠。”

“唉，雖然現(xiàn)在好多樓盤都說特價(jià)，但是大多是通過各種方式，有些是精裝改毛坯，有些是去掉了原始配套，有些根本就是剩余的尾房。感覺現(xiàn)在這價(jià)格無法確切對(duì)比,實(shí)實(shí)在在降價(jià)的情況不多。就算有些真的降了，但具體降了多少,普通購房者還真說不明白。”意向購房者張小姐一臉迷茫地說。

房企

融資成本高回款壓力大，變相降價(jià)實(shí)屬無奈

“雖說房企每年都在喊融資難，可我還是覺得今年是最近這些年中融資最艱難的一年。”一位在前二十強(qiáng)房企的融資總監(jiān)對(duì)記者說。

據(jù)新京報(bào)、億翰智庫聯(lián)合發(fā)布的《2019上半年上市房企融資成本TOP30》(簡稱《榜單》)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，30家典型房企的平均融資成本5.78%，較2018年末的平均融資成本5.7%，上升0.08%。

此外，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年截至11月5日，房企合計(jì)海外發(fā)布的計(jì)劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%，對(duì)比其他上市企業(yè)，房企最高發(fā)債利率提升顯著，2019年7月，泰禾以15%利率發(fā)行美元債，創(chuàng)下2019年發(fā)債利率新高。

整體看，擁有國企和央企背景的大型房企如中國海外發(fā)展、華潤置地等企業(yè)融資成本為5%左右，融信、陽光城、泰禾等民資房企融資年化利率為10%甚至超過15%。

融資成本高、難度大，房企為保證現(xiàn)金流穩(wěn)妥，紛紛加快營銷回款速度。

某大型房企一位銷售總監(jiān)對(duì)記者表示，現(xiàn)在公司的考核標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不單單是銷售業(yè)績了，更看重的是銷售回款。往年為了沖刺年終銷售額，不少項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)會(huì)虛報(bào)簽約套數(shù)，過了年又以不具備買房資格等各種理由退掉簽約。今年，銷售回款才是重中之重，所以今年考核的重要指標(biāo)是實(shí)際回款的情況。同時(shí)，該負(fù)責(zé)人也表示，為加快回款公司也推出了一些小幅促銷的讓利活動(dòng)，實(shí)際售價(jià)甚至低于政府要求的限售價(jià)，這種做法在當(dāng)前市場(chǎng)中已經(jīng)十分普遍。

他接著表示，接下去的市場(chǎng)行情可能也不算樂觀，“市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生分化，隱性庫存大的板塊，高價(jià)項(xiàng)目的壓力會(huì)明顯增加”。在他看來，現(xiàn)在購房者買房越來越謹(jǐn)慎，生怕被套。所以，一旦開盤沒賣完轉(zhuǎn)入續(xù)銷，房子將變得更加難賣。

展望

多地限購政策放開，鄭州暫未發(fā)布相關(guān)通知

近期，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷已然成為一種共識(shí)，限購限貸等緊縮政策是否會(huì)提前放開成了人們熱議的話題。近日，關(guān)于“南京、天津、三亞”的相繼放開“限購政策”，鄭州地產(chǎn)界有些置業(yè)顧問在銷售時(shí)聲稱“鄭州也快了，房價(jià)要回升了!”

但其實(shí)，鄭州市目前沒有任何關(guān)于放開限購的通知，關(guān)于限購等政策信息，需要以官方發(fā)布為準(zhǔn)。

雖然鄭州目前依然嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸等政策，但落戶已經(jīng)放寬了許多。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說：“市場(chǎng)壓力大的情況下，部分房企通過促銷來進(jìn)行回籠資金、去庫存和完成年度銷售目標(biāo)，很多企業(yè)都把鄭州作為主力銷售城市，目前市場(chǎng)降溫，房企的銷售壓力更大，所以出現(xiàn)促銷也很正常。不過，我認(rèn)為第四季度鄭州樓市會(huì)稍有回暖，雖說前三季度一直在降溫，不過潛在購房需求還是比較多的，明年的話，政策繼續(xù)收緊的可能性不大，部分或有小幅松動(dòng)，這對(duì)于樓市的反彈還是會(huì)有個(gè)積極作用的。”