美國房地產(chǎn)市場虛火待消 成本上升影響購房意愿

近來，與美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相關(guān)的一些數(shù)據(jù)出現(xiàn)回調(diào)，被市場人士認為是房地產(chǎn)市場降溫甚至出現(xiàn)拐點的跡象。同時，美國房地產(chǎn)市場目前仍在高位運行，且利率水平處于低位，市場虛火要徹底消除，仍需政策和環(huán)境因素配合，并假以時日。

多項數(shù)據(jù)出現(xiàn)調(diào)整

全美住宅建筑商協(xié)會(NAHB)8月18日數(shù)據(jù)顯示，8月NAHB房產(chǎn)市場指數(shù)降低至75，是2020年7月以來的最低點，去年8月時該指數(shù)為78。這一指數(shù)是以對14萬個協(xié)會成員的月度調(diào)查為基礎(chǔ)，評估當(dāng)前和未來六個月新屋銷售的市場狀況以及新屋的潛在買家人數(shù)，可以反映購房者的意愿，提供有關(guān)美國短期住房市場信息。

從指數(shù)組成部分看，當(dāng)前的銷售狀況下降了5點至81;潛在買家的流量也下降了5點至60;未來6個月的銷售預(yù)期為81點，與前一個月持平。

NAHB/富國銀行17日公布的數(shù)據(jù)顯示，衡量建筑商信心的指數(shù)連續(xù)第三個月走低，從7月的80降至75，創(chuàng)2020年4月份以來的最大跌幅，低于經(jīng)濟學(xué)家預(yù)期的持平于80的中值。不過，NAHB首席經(jīng)濟學(xué)家羅伯特在聲明中稱，預(yù)計未來數(shù)月生產(chǎn)瓶頸可得到緩和，市場仍可能回到更加正常的狀態(tài)。

18日公布的數(shù)據(jù)還顯示，美國7月房屋開工下降7.0%，年率為153.4萬戶。其中，東北部、中西部和西部的房屋開工下降，但人口稠密的南部地區(qū)上升。在樓市中占比最大的獨棟房屋開工下降4.5%，年率為111.1萬戶。多戶房屋開工驟降13.1%，年率為42.3萬戶。

路透社的報道稱，美國商務(wù)部18日發(fā)布的報告顯示，建筑許可在連續(xù)三個月下降后反彈，但增長僅出現(xiàn)在波動較大的多戶住宅領(lǐng)域，這對緩解推高房價的嚴(yán)重住房短缺無濟于事。7月獲得建設(shè)許可但尚未開工的房屋數(shù)量為有記錄以來的第三高，表明建筑商對開始新項目仍猶豫不決。

富國銀行高級經(jīng)濟學(xué)家馬克·維特納表示，“毫無疑問，房屋開工已經(jīng)觸及了某種短期上限，房價急升降低了人們的承受能力，并導(dǎo)致認為現(xiàn)在是購房好時機的消費者比例創(chuàng)紀(jì)錄的下降。”

此外，美國抵押貸款銀行協(xié)會(MBA)18日發(fā)布的一份報告顯示，前一周購房貸款申請出現(xiàn)減少。

盡管數(shù)據(jù)顯示美國房地產(chǎn)市場有降溫跡象，但目前美國房價仍然處于較高位置。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的報告顯示，2021年第二季度，全美現(xiàn)房銷售價格中位數(shù)同比增長22.9%，至歷史高點35.79萬美元。183個都會區(qū)中，94%報告房價兩位數(shù)增長，比重高于第一季度的89%，創(chuàng)53年來最大漲幅。數(shù)據(jù)表明，美國90%的大都會地區(qū)房價都在持續(xù)上揚，表明高房價并非特例，而是全國性現(xiàn)象。

早些時候，7月23日公布的數(shù)據(jù)也顯示，美國成屋銷售中間價在今年6月達到36.33萬美元，同比增長23.4%。

成本上升影響購房意愿

導(dǎo)致房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)降溫跡象的原因，主要是建筑商正面臨著材料和勞動力成本的持續(xù)上升，這使得新建房屋的價格不斷上升，房價飆升帶來的住房可負擔(dān)性下降、貧富分化加劇等負面影響正逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)報道，在4月初至6月底售出的新房和現(xiàn)房中，超過56%是收入在美國中位數(shù)7.99萬美元的家庭可以負擔(dān)的，這大大低于2021年第一季度的63.1%，也是自2012年第一季度以來的最低可負擔(dān)水平。

NAHB主席查克·?？苏J為，由于較高的建筑成本，一些潛在的買家正在經(jīng)歷沖擊，政策制定者需要找到供應(yīng)鏈問題的長期解決方案。

木材的價格自今年早些時候的峰值以來已大幅下降，目前已跌至一年來低點。不過，羅伯特指出：“雖然木材價格出現(xiàn)了改善，但其他建筑材料的價格和供應(yīng)仍然是一個挑戰(zhàn)，這些材料包括地板和窗戶。”

根據(jù)NAHB對生產(chǎn)者價格指數(shù)數(shù)據(jù)的分析，2021年上半年，住宅建筑材料的總定價上漲了13%。羅伯特表示，較高的成本和材料獲取問題導(dǎo)致房屋建設(shè)水平下降，甚至擱置了一些新房銷售。不過他預(yù)期，生產(chǎn)瓶頸應(yīng)在未來幾個月內(nèi)緩解，市場應(yīng)恢復(fù)到更正常的狀態(tài)。

房價上漲對購房者的影響十分明顯。受到房屋抵押貸款激增推動，今年二季度，美國家庭負債金額增加了3130億美元，至14.96萬億美元，同比增長4.8%，環(huán)比增加2.2%。

美國政府在疫情暴發(fā)后，曾推出延期還貸的政策，以避免房貸違約潮的出現(xiàn)，目前為止已經(jīng)延期三次。最近一次延期為拜登政府宣布再度延期至9月30日。隨著計劃開始到期，貸款人仍將再度面臨還貸壓力，房地產(chǎn)債務(wù)違約風(fēng)險也會上升。

虛火消除尚需時日

對于美國房價上漲，專家分析認為，除了疫情帶來的需求推動外，美聯(lián)儲超低利率與政府高額疫情補貼為購房者提供了充足資金支持，這是美國房價持續(xù)上漲的最大動力。

美國的借貸成本一年多來一直處于歷史低位，助長了疫情期間的房價漲勢?；馃岬姆康禺a(chǎn)市場使得建筑商類股票也一度成為市場寵兒。

彭博社報道指出，二季度期間，隨著30年期平均利率下降，投資者抓住機會進行房屋再融資，以減少月供金額。紐約聯(lián)儲數(shù)據(jù)顯示，在10.44萬億的房屋抵押貸款中，有44%是在去年6月至今年6月期間發(fā)放的。

不過，7月30日的數(shù)據(jù)顯示，30年期抵押貸款平均利率為2.8%，五周來首次出現(xiàn)上升。截至8月13日當(dāng)周，30年期固定抵押貸款利率進一步從前一周的2.99%上升至3.06%。雖然利率回升不多，但在高房價下對購房者造成的負擔(dān)更為明顯。

此前，美國抵押貸款銀行協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款申請在7月底已經(jīng)出現(xiàn)下降。截至8月13日當(dāng)周抵押貸款申請活動指數(shù)周環(huán)比也出現(xiàn)了下降。

目前，市場普遍預(yù)期美聯(lián)儲今年有可能開始縮表，明年底將收緊貨幣政策，啟動加息，美國的利率水平仍會在一段時間內(nèi)處于低位。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·尹預(yù)測，因庫存緊張，美國房價在未來仍有可能上漲，預(yù)計在明年底增速會放緩。

有分析師認為，雖然投資者開始擔(dān)心房價和建筑成本上升，但因利率仍極低，且人口結(jié)構(gòu)顯示需求強勁，一些投資者仍看好未來一段時間的房地產(chǎn)市場，市場虛火真正消除尚需時日。